Sąd Apelacyjny uchylił decyzję Prezesa UOKiK ws. PZFD

Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 8.07.2015 r. w sprawie o sygn. VI ACa 831/15 uchylił w całości Decyzję Prezesa UOKiK NR DDK 17/2010 z 3.12.2010 r., kwestionującą zapisy Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej PZFD, które określały dopuszczalną różnicę powierzchni pomiędzy projektowaną a wykonaną powierzchnią lokalu na 2%, oraz przewidywały mechanizm waloryzacji ceny o max. 10%. Orzeczenie to było konsekwencją wcześniejszego wyroku Sądu Najwyższego dnia 9 kwietnia 2015 r., w którym Sąd Najwyższy uwzględnił skargę kasacyjną PZFD.

Sąd Najwyższy, a za nim Sąd Apelacyjny przyjęły, że kwestionowane postanowienia kodeksu dobrych praktyk nie mają charakteru abuzywnego, z uwagi na to, że nie stanowią wzorca umowy w rozumieniu art. 3851 § 1 k.c. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego. W ocenie tych Sądów, zastrzeżenie, że 2% różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą oznacza prawidłowe wykonanie umowy, stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest określenie przedmiotu świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu (zachowaniu ekwiwalentności świadczeń). Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszenia art. 473 § 2 k.c. Nie prowadzą zresztą do naruszenia jakichkolwiek innych przepisów prawa. Trudno bowiem uznać, dlaczego zakazane miałoby być – także w obrocie konsumenckim – opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami branżowymi.

W tym zakresie Sąd Apelacyjny w ustnych motywach wyroku zwrócił uwagę na fakt, że Prezes UOKiK w dowolny sposób ocenił przeprowadzony przez siebie dowód z opinii biegłych. Biegli podali przecież, iż "zachowanie całkowitej zgodności powierzchni z powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań w przypadku zgodności wykonanego budynku z projektem (…) wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”. Tolerancja rzędu 2% mieści się zatem w ramach tolerancji przewidzianej normami branżowymi, a skoro jakiś obiekt jest wykonany zgodnie z obowiązującymi normami branżowymi, to nie można twierdzić że został on wykonany nienależycie.  

Konsekwencją wczorajszego orzeczenia będzie konieczności zwrotu przez Prezesa UOKiK na rzecz PZFD uiszczonych uprzednio kosztów postępowania, jak też kosztów publikacji decyzji (które to koszty poniesione zostały przez PZFD po zapadnięciu poprzedniego, wykonalnego orzeczenia Sądu Apelacyjnego w tej sprawie). Otwiera to również drogę do ponownego wprowadzenia przez PZFD rekomendacji co do stosowania Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej zawierającego zapisy, które ocenione zostały przez Sąd Najwyższy i Sąd Apelacyjny jako prawidłowe.